Während sich mit der Erstfinanzierung für die Dauer von 10 - 15 Jahre der Tilgungssatz nicht ändert und die monatliche Kreditrate gleich bleibt, muss nach der vereinbarten Laufzeit die Restschuld über eine Ablösung beglichen werden. Das wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet. Diese gibt es in verschiedenen Varianten: Prolongation, Umschuldung oder als Forward Darlehen.
Damit Sie bereits vor einen Termin bei ihrer Bank den bestmöglichen Überblick der verschiedenen Anbieter haben, können Sie den kostenlosen Anschlussfinanzierungsrechner unten nutzen. Das stärkt Ihre Verhandlungsbasis gegenüber dem aktuellen Darlehensgeber! Die Daten sind stets tagesaktuell und garantieren somit eine sichere Vergleichbarkeit.
Anschlussfinanzierung Rechner
Exemplarischer Tilgungsplan einer Anschlussfinanzierung:
- Kaufpreis (Finanzierungssumme) einer Eigentumswohnung: 105.000 Euro
- Erstfinanzierung mit 1% Tilgung für 15 Jahre
- Restssumme nach Ablauf der 15 Jahre = 85.0000 Euro
Das derzeit finanzierende Kreditinstitut würde Ihnen bereits vor Ablauf der aktuellen Finanzierung ein sog. Prolongation über diese 85.000 Euro anbieten. Daran sind Sie nicht gebunden, so können sie die Restsumme auch über eine andere Bank ablösen. Die Gründe für die Wahl einer anderen Bank sind meistens bessere Konditionen durch niedrigere Zinsen. Wird die Anschlussfinanzierung von einem anderen Darlehensgeber übernommen, so nennt man dies Umschuldung.
Volltilger-Darlehen auch als Anschlussfinanzierung
Diese Darlehensart bezeichnet Kredite, die innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig zurück bezahlt werden. Der Kreditgeber kann den Darlehensbetrag günstig kalkulieren und bieten Ihnen dadurch eine stabile Zinsentwicklung. Sprechen Sie die Option ein Volltilger-Darlehen zu verwenden unbedingt an!
Vorteile durch Umschuldung des Kredits
Die Umschuldung einer Restschuld ist nicht aufwendiger wie die Prolongation. Bei der Umschuldung entstehen anfangs Gebühren, denn das neue Darlehen muss im Grundbuch eingetragen werden.
Eine neue Finanzierung lohnt sich häufig, da Sie mehrere Vorteile wie bessere Tilgungssätze, eine angemessene Laufzeit, Möglichkeiten von Sondertilgungen und keine Kontoführungsgebühren erhalten. Faustregel: Ist der Zins der neuen Baufinanzierung um 0,2 % besser als der aktuelle Zins, dann haben Sie die entstehenden Gebühren schnell wieder reingeholt! Über die Laufzeit des neuen Darlehens sparen Sie Geld durch den günstigen Zins.
Kosten einer Umschuldung ohne Vorfälligkeitsentschädigung
Für eine Umschuldung entstehen Kosten für die Umschreibung und somit Abtretung der eingetragenen Grundschuld. Vielen Banken reicht es allerdings aus, wenn diese abgetreten wird. Die Kosten der Abtretung sind abhängig von der Höhe der bereits eingetragenen Grundschuld. Es fallen nur Gebühren für Notarkosten und Grundbuchamt an. Für die Berechnung kann ungefähr mit 0,2 % der verbleibenden Restschuld gerechnet werden.
Akzeptiert die neue Bank die Erstberechnung des Beleihungswertes nicht, so muss ein neues Gutachten erstellt werden. Für die Neuberechnung des Beleihungswertes entstehen weitere Kosten. Bei einer Umschuldung einer Darlehenssumme von 100.000 Euro kann der Kreditnehmer mit Gebühren von 500,00 Euro für das Grundbuchamt und dem Notar rechnen.
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Das Forward Darlehen als Anschlussfinanzierung
Derzeit ist der Zins für eine Anschlussfinanzierung günstig und aus diesem Grund empfiehlt es sich eine lange Zinsbindung zu wählen. Um sich diesen Zins bereits bis zu fünf Jahre im Voraus zu sichern und ohne dafür Bereitstellungszinsen zu zahlen, kann ein sog. Forward-Darlehen abgeschlossen werden.
Das Forward-Darlehen wird noch während der Erstfinanzierung abgeschlossen und beginnt im Anschluss. Ist das Darlehen der Anschlussfinanzierung nicht sehr hoch, ist es ratsam die Zinsen bis zur Schuldenfreiheit festzulegen. Somit umgehen Sie auch das Glücksspiel ständig wechselnder Kreditzinsen.
Durch die Zinsbindung sichern Sie sich bis zum Ende der Anschlussfinanzierung die besten Konditionen. Wenn Sie rechnerisch in 15 - 20 Jahren mit der Zahlung fertig sind, sollten Sie das Forward Darlehen als Möglichkeit in Betracht ziehen. Außerdem gewinnen Sie bis zum Ablauf der Kreditlaufzeit Planungssicherheit.
Tilgungsplan für ein Forward Darlehen
Als Kreditnehmer könnte Ihre Anschlussfinanzierung so aussehen:
| Nettodarlehensbetrag | 100.000 EUR |
| Fester Sollzinssatz p.a. | 1,50% |
| Laufzeit | 16 Jahre |
| Sollzinsbindung | 15 Jahre |
| Forwardzeit | 12 Monate |
| Monatliche Rate | 623,84 EUR |
| Anzahl der Raten | 180 |
| Zu zahlender Gesamtbetrag | 111.791,36 EUR |
| Effektiver Jahreszins | 1,51% |
Das sollten Sie über Sondertilgungen wissen
Mit Sondertilgungen wird die Restschuld minimiert. Dadurch kann sich auch die Laufzeit des Darlehens verkürzen. Grundsätzlich kann eine abschließende Sondertilgung nach einer 10-jährigen Zinsbindung erfolgen. Wird zu diesem Zeitpunkt die Restschuld oder ein Teil davon, fällt hierfür keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Für Leute mit einem Erbe oder einen Gewinn ist diese Art der Tilgung zu empfehlen. Sind die Sondertilgungen vertraglich geregelt, so fallen hierfür keine Gebühren in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung an.
Was ist eine Nachfinanzierung?
Im Rahmen der Baufinanzierung wird der Finanzierungsbedarf ermittelt, der neben dem eigentlichen Kaufpreis auch weitere Kosten für Makler, Notar und Grundbuchamt oder für Neuanschaffungen berücksichtigt. Dennoch kann sich im Verlauf der Bauphase ergeben, dass das kalkulierte Darlehen nicht ausreicht, um das Bauvorhaben zu Ende zu bringen, beispielsweise wenn durch unvorhergesehene, jedoch notwenige Baumaßnahmen Mehrkosten entstanden sind.
In diesem Fall besteht die Möglichkeit, eine Nachfinanzierung zu beantragen, in deren Rahmen das zusätzlich benötigte Kapital zur Verfügung gestellt wird. Dabei ist eine Nachfinanzierung nicht mit einer Anschlussfinanzierung zu verwechseln.
Eine Nachrangfinanzierung, von der meist auch im Zusammenhang mit Nachfinanzierungen gesprochen wird, ist eine Immobilienfinanzierung, die nicht an erster Stelle in Abteilung III des Grundbuches, sondern entsprechend nachrangig, also beispielsweise an zweiter oder dritter Stelle eingetragen wird. Das Risiko für den Finanzierungsgeber bei einer Nachrangfinanzierung ist höher, weshalb Nachrangfinanzierungen in den meisten Fällen zu höheren Zinssätzen vergeben werden. Das erhöhte Risiko erklärt sich, weil die Reihenfolge der Einträge auch darüber entscheidet, in welcher Reihenfolge Baudarlehen bedient werden. Kommt es beispielsweise zu einer Zwangsversteigerung erhalten die Darlehensgeber ihr Geld in der Reihenfolge zurück, wie sie im Grundbuch eingetragen sind. Das bedeutet, derjenige, der an erster Stelle steht, wird vorrangig bedient, alle weiteren Darlehensgeber nur dann, wenn noch Geld verblieben ist.
Über diese Webseite:
Hier finden Sie eine wesentliche Beschreibung des Themas Anschlussfinanzierung: Ich erklären Ihnen, wann Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen, wie Sie sie günstig gestalten können und welche Optionen Sie haben. Ich gehe auf die aktuellen Zinsentwicklungen, die Vor- und Nachteile verschiedener Zinsbindungsfristen und die Möglichkeiten der Sondertilgung ein. Außerdem geben ich Ihnen wertvolle Tipps, wie Sie sich optimal auf Ihre Anschlussfinanzierung vorbereiten und mit Ihrer Bank verhandeln können.
Bastian Gauwitz